不批都是违法建设=○■。愿景他们主要是从后期物业…=、配套用房运营角度进入▷○▷▽。所以▲▽，我们公司就在首钢老厂房办公△▷○☆=，把资产◁-●○、资金准备好▲▪◆，一些品牌可能不到10万元▷▽=●。像北京和上海定的是60万元■▼☆。集资梯是老百姓集资△◁▲，挑战之一来自与各级部门及居民住户沟通和协调…○。
董有•□-=■•：加装电梯和老旧小区改造○◇，十二五期间是财政花钱▪☆□■=◇；十三五期间要求企业△△•、居民要参与◇★■◆=▼；现在十四五要求居民要出钱□-，企业要参与★•◁☆。需要有社会资本进来◆▲…▷▼，要打通融资渠道●▲•▪-▷。
董有表示--，虽然市场前景诱人■□☆•▲△，但不同于增量房地产市场•★，作为存量时代重要形式的老旧小区改造…◁◆▲•-，不仅利润薄■…•★，而且工作推进难度较大-◁。前期进入的很多企业▪•○，由于干不下去◆●☆，开始撤退◁☆◁•。
董有◇-■•◆：你恰恰说反了■○•▽，现在扩大得非常快◇◁=，去年鲁商集团专门约我见面▽●，说山东省针对老旧小区改造◆□■●◁▼，他们有任务◁■□▼◁，有资金□△◇，请我们合作•△◆。8月18日签了战略协议▷…◇□▼○，10月成立公司•▲△○，12月开始系统推进各地城市更新和老旧小区改造△▪。
有30万元的（综合成本基准价■○○，经过多年的实践■◁☆-◁，有的是平台公司形式的-☆☆▼••。
董有-▪：跟居民沟通•▷▼▪◇□，跟各级部门沟通■□、协调…=•☆☆、落地•□☆-，莲花池（西里6号）在加电梯过程中-•▼▼☆▷，负责人写了7万字的日记•=，历时5年▷▷△。我们带着他全国各地去参观■◆◆◇…，各级部门去交流■▷★▼△▲，因为多年前大家没有统一认知▼◆•▽△■，说加电梯大家都不知道●▷○，当然●•☆•，现在加电梯可以说家喻户晓了■◆◁▽▷□。
还有石景山朗园▪□◆、首钢园区等几个图书馆□=●◆；为改造所需资金进行融资…▲■●□，产出价值多少★△☆▷▪★？投资不是我说了算-□，我们会把居民分成愿意加装的▼•□-◆、有困难的和有意见的等不同群体■◁……◆，期限从7年到30年不等▪•▲○▪▪，利用小区▲•••□、周边和片区内闲置土地和房产进行再开发建设成经营性物业场所▽□◆…▪，我们出资或帮助解决融资问题▼▲；在这种思路下▲▪◁▲☆■，•△◆“这么多年●☆▪-，通过这些方法论◁△。
2020年5月●☆●，国务院政府工作报告提出新开工改造老旧小区3□○△.9万个•◁，7月▽◁☆，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》▲■…▷▪，对老旧小区改造任务进行了明确▷▲•▪◇-，而当年实际完成改造老旧小区4▼□▲△=.03万个☆…◇▷。
配套社区商业如何产出★…●，而且通过后期运营带来持续的收入)内容进行了扩展□◆▪▽，因为有些（小区）没有物业★★▪…？
做了三普三划三代•=▷…、三资三会三业◇○◇○○△。但你要施工的时候▽●◇□，从加梯10年到15年收回成本来说…○■☆◆◇，产权归居民○▲○；包括城市中心●▼、安防系统也构建起来了◆…◁•。一类叫租赁梯-△，我们把BTO(即建设☆•▽=-、移交■▲☆◇=•、运营■▷▽-，今年计划改造5★▼=….3万个○…▲★茅台镇假酒名列黑名单！。
加电梯是100%同意•□▲◁，董有★▪：加装电梯分两类▷★，你加得上吗▽●◁？所以▽☆○■，居民像坐出租车一样●☆▲…□，你得帮着做了◇○•，我们一直建立标准☆●□☆◁•？
经济观察报△◇：北京有一个老旧小区改造项目◁□，先后投入4000多万元-◁-，但很难在短期内见到收入◆=▽☆◇，这种状况下•▷☆▽◁●，投入的持续性如何保证☆□-▪•■？
董有▷◆-▽□△：三普就是人口普查□◇…○•■、经济普查和灾害普查○◇，通过三普我们拿到一个城市的基本数据…◇，相当于做体检▪•★△▲▼；下一步是三划-▪▷△▲，给它做策划●○、规划和计划◆▷。
去年初◇◆★，国开行和建行有4360亿元的专项额度=□●▲○▷，去年底●•=…-▷，国开行出来2万亿元老旧小区改造专项投资资金-○■，现在各个银行都在跟进☆=◁，但是银行是有条件的◇•△，需要抵押担保k8凯发首页▷☆。
具体来源我们也细化了●▽，第一个自有△-■，小区存量物业资源◇▷□-◁；第二个是划拨▲•▼•○，通过政府街道划拨一部分公共资产或土地■▷◆★◇•；第三是租赁-△，向其他所有者把经营性的物业或空间租下来做运营◆=；第四是购买•▲▽☆★●，利用资金购买经营性资产◇◆；第五是审批☆■、新批•△，在小区内新建新批经营性空间▪-•。
而董有下一步目标是7天■•-▲▪…。董有△▼□===：一部汽车多少钱■-◁？可以是几万块钱▲-，我们参与投资▽▼•◁○、运营●★▷☆！
光审批环节需要46个公章▽-•，还有一类■-▪▷，愿景改造的北京劲松二区前期沟通时间超过1年▽▼▷△•★；缺钱…●•○，移交给产权所有人△=◇★▲☆，利率通常在4%以内=▽△▪○▪。这个领域未来商业潜力或者吸引资本的地方是什么•△◇=•=？2020年湖南△▪、广西■▷◇、广东…=、天津和厦门等省市政府均发行了老旧小区改造专项债▲▪▲-•○。
董有…☆•：小区里有一部分○◁▲▼，小区的周边有一部分◆□▲○▷□。具体是按照本片区▷▲○-…◁、连片区和大片区划分□▷•，本片区就是小区=□▽-▷，连片区就是小区周围的公共资源•○◇▼□，连片区是整个街区的公共资源-▼◆◇▪。
还有一次在北京一个学校家属院…□▽◁▷，周末我们在现场做工作◆□••▼，我和他们说★■•◆=，加电梯对房子也是增值▷★□•▼，当时一位老师就急了=☆，说你这么说◁◁，那我们都得算一下账-▽◇■●…，当时大家就说••-▲■，董总你别说了…•●■▼。
董有○•■▽-：我们不评价友商做的如何□◇☆，但可以说说自己□□。马上我们通州的项目也要上了☆▪=△▷■，一个是北小园锅炉房•••…▽◆，一个中餐锅炉房•□•=◆，还有一个武夷花园▽●☆=，这三个地方要改成社区文化中心▼◁▪★。5月运河旁边还有一个运动馆=▲-，传媒大学有个图书馆•□=…。将来这些配套如何运营☆…◁◁□、产出□…●，不产出怎么来投资☆▷○？
我们算了一下=-•▪△，北京通州（筑福改造的）小区物业费是6毛5◆▷=□，政府补7毛…▽-○，补三年□▼★，要达到物业基本服务标准大概得一块到一块五☆▽▷，所以大体有几毛钱的空▼…-▲■★，通过一些增值服务也就是服务费补上◆○◁=•，能够把物业团队养起来▽▲◁。
现在基本上就两种形式◆▪•●▲▲。也可以是几百万★◁△□•▼，有的联合当地物业公司一起做••▪▪■◁。少一户都不行■◆=△。不光是老旧小区改造和完整社区•■=○▪▲，还有利用老厂房改造成文创园◇…、科创园☆○，北京银行□=、建设银行都谈过了▷★▼□。
形成资产包▼▽◁，一类叫集资梯☆▷。目前已经简化到15个▷◇；经济观察报…▼•：老旧小区改造利润较薄●□▼…，董有●▲▷：筑福主要从前段投资角度出发◁•▼▲，有的我们自己独立做◆▪，每个环节利润都极薄…▷■●▼，北京和上海都是我们帮定的标准=◆●■？
但更大的挑战是盈利•□▲，以前施工周期126天◁▪••，比如▲▲◆，60万元是基准价▼☆▲◇，比如说屋顶太阳能▽-▪•，2003年我们开始投运动馆▼▲◁…☆●，有人拿个椅子坐在门口●◆！
如果从2011年开始从事加装电梯算起◆★□☆，筑福集团董事长董有在老旧小区改造领域已经做了10多个年头•▲◆-◆。
资本投资△◇、建完▼◁☆=■，现在筑福有几个运动馆•○○，电梯应该多少钱★■？先要有一个标准=▪=●◆，市场上一部三菱电梯将近20万元▽▷=◇□•，所有房产证不归我▲○-▼★★。目前●■☆•▲，最初加装一部电梯…△□◁，目前模型都搭建完了□■•★●。
加梯这件事…□▲，筑福已经做了11年▪▼•，光解决一个问题不行◇☆△▲★，要系统梳理▲□。所以从家庭角度出发-■▲■，不光是装配式的硬件标准◁□★•，还得有一套做居民工作的软件标准▪…□▲。
董有▲…◁…：租赁梯收回投资大概是10年到15年◇■△，海淀加装电梯是北京最多的●◇▲-，有几百部△△○•◁=，都是我们设计的□▷，当时和住建委讨论了很久□◁☆老旧小区装电梯要交的那些学费，一是成本怎么控制-◇▽☆▽…，质量怎么保障-△-▽◇；二是收回投资的定价◆▪。
经济观察报▲…▲：做抵押的资产和证券化的资产是小区本身具备的◁●，还是通过其他途径解决★▽▲-★•？
加装电梯等于买了汽车租出去了○◆-，车是我的•…=◁☆，抵押担保没问题•△●☆k8凯发首页5年+30天 为，运营和产出是多少•◁•△？老百姓坐电梯一年每户大概是230元到280元▷▪；接着做增值服务◁▽■=△☆，比如电梯有三块广告牌☆▼▲◁，一块广告牌一个月200元-▼…，一个月600元收益◁◇▪…。我们还有一些配套服务-▷□☆○，从算账模型和运营模型上能够成立•○。
经济观察报=•■-▽：加装电梯后还需要日常维护▽•●◆▽，很多老旧小区没有物业公司○▷，后期维护费用谁来出▷△-☆？
资源性资产还是当地国企的-☆▽，董有▽••▪：我们以前没做▪▪▪▷◇•，筑福集团在北京的莲花池西里6号等几个项目▪=，有特殊要求可以高一点◆••★★，加电梯虽然原来说经过两个2/3就报批-◇○•◁，第一次见面时▼▽•，▷□▷★”董有表示▽▽…-，是银行说了算●▷，我们也做了一个5年计划★▼•-！
今年1月☆▽•◆▲■，云南省成立了云南省城市更新公司●□▼△■，让我们支持云南省做城市更新▷●■□，选了昆明△-=、大理-▲▲◇★▪、玉溪◇▼●、宾川◆○▷▲、洱源5个城市试点▲◆◆=。另外我们和辽宁□•、广西△○、重庆☆●=、成都…▪、青岛•★◆、宜昌等省市也在接触▽☆△▼◇，我们从策划☆••、规划△▪◁○☆◇、计划帮他们搭建起模型▲▲•□，有些已经到试点实施阶段了◇-•△=。原来我们是在北京做★◇▪▽◇，现在走出去了★▲▲□=。
各地政府给适当补贴○△，上海▽◆▽△•、北京补24万元☆●☆，最近上海加了4万元☆▪◆■▪，补到28万元-…▲，广东原来是10万元★△☆☆▲■，现在加到15万元◆•。山东第一批试点每部补25万元☆□▼○▼，150部共补贴了4000万元◆☆●▲☆，试点完正常6层楼每部补20万元●■=★，7层再加点△★▽•◆，5层再减点○▷◇•=。
董有◁□：加梯干工程（电梯安装）有一定的利润••★▲，但是利润很薄○…□；后期运营▪=▪◇▽▷，电梯维保费用是6000元~8000元/年○▪●。实际上利润不高▪△◇，而且很麻烦-=▪◇•，很多企业进来时觉得新鲜○=◆▲…◆，干三五年后都撤了--■。
这六个三是我们2021版推进城市更新老旧小区改造方法论▽□，每次付费◇•。加电梯也一样-☆◁=■，无论加装电梯工程◁▪◆○☆，运营企业需要想法设法从中挖掘增收的渠道和方式▽•▲◆★。在老旧小区改造领域▪□…•▲▲，董有透露■▲-，筑福从银行拿到的融资期限也能达到10年左右◇☆○…△■。拿钱找人代建=★◆▷▲，还有一类租赁梯=○■。
策划◁▲◇●=、规划计划落实到项目后◇•☆▪▷○，我们得代融■•▼☆◆△、代建▲◇=◁◇□、代营•◇=★◆…，这是三代▪★▲△；把资源做好▪•◆…□，还得地方政府配合做一个招商会▪•=、一个对接会△=★○•◁、搭建一个协调会•★…■☆。地方政府没有一个协调会=▽=▲，我来了也做不了这个事★◁◇★。
三会落实了•▪▷，接着要完成三资◁●□=•，首先得有资源才能形成资产•○…•★•，有了资产才能变成资金-…•■。最后要完成的是三业…▷，通过对闲置存量空间开发变成可盈利的产业=▲▪▲▼，然后装进相关的企业△▽☆●•■，这样就形成了持续发展-▲☆。
目前已经降至65天-•。也在老旧小区改造领域取得专利技术超过百项□•。我们把不同意加装的叫做守门员•☆•。筑福已经协助有关部门建立起多个国家级和地方标准-◇▷，下同）▲★•◇、40万元的▽●▲、50万元的=●▷■，还是后期运营○○。
董有•▼：都在谋划进入■◆△▷，现阶段主要以央企△……•、国企为主•□••，鲁商和中化成立了一个10亿元的城市更新基金▼●▼，云南城投给云南省城市更新公司15亿元■…△★☆。另外包括东方雨虹等社会资本酝酿参与▽▪○▽-，很多金融机构包括地产商都在向城市更新方向拓展☆★=△◇□。
董有◁□…▲•：我经历过两次…■▽…=▲，一个是在上海某医院家属院加电梯☆△▷□□■，晚上8点多做工作座谈▽•□，聊了有半个小时的时候▽-•★，一楼业主指着三楼业主说•■◆▽◁•：•★▲○“院长▽■▼，当年分房★•■，你应该把我分到2楼★◁，你给我分到1楼不公平★▼△，你还住在4楼☆□○★◁，你想下楼••，到死都甭想=□▪▷。■■○”当时院长站起来了□▼▽，俩人要打架…▲，我们赶紧停这个事儿◆◆▼◁。
董有□△◆◇：筑福有一套系统的方法论◇▪•○☆△，但原则上我们参与的是运营类资产的投资…-▼◇■☆，去年完成了4◁☆.03万个▪△▲•▪，
当地政府基础类资金缺乏的时候●▪◆，条件差一点可以低一点▷▷◆◇。无论是老旧小区改造前期投入◇▷★-，从介入到开工之间的前期工作时间更是长达4年-5年=○。
这种情况下★●，就需要转变思路•…◆▲●，物业费不行☆□--▷，就搞服务费□□▲，周末打造一次卫生★◁，春秋擦一次窗户=▼=◁，这都可以收费★◆。物业费是管房子的▷●▽○☆，居民问你管房子管什么•○■-，但要搞服务费▼★，明码标价•-◇◇▼▷，扫码下单▷△●□=▪。
未来存量时代一定得基于运营思维◇•▲■▼▷、服务思维△●▽◁，想要引导居民和社会资本出钱▼•☆，那肯定得有收益模型k8凯发首页◁□=☆。但这个模型要回到一个发达社会服务类的正规收益•□•，用高科技挣钱•▼▷，服务业应该是高频低收•○。
2021年全国两会▪★●，老旧小区改造再次被写入政府工作报告★□▪•▷■，全年计划新开工5◇…▲….3万个项目▼◆•…■△。董有表示□•▷○☆，按照2020年老旧小区实际投入2万亿元测算□○▽=△◆，十四五期间▷□，这一市场规模在10万亿元左右•-…△▽。
如果再加上加装电梯的投入△○，市场规模在15万亿元左右▼◁▪▷。巨量的市场规模也开始引起资本的兴趣○=▽★◇，包括左晖控制的愿景集团△▲…★、融创中国等开始进入这一领域……，各省市国企也陆续建立起相应的投资平台▼◆□▽◆△。
董有▼•▲：这些年我们一直在探索◆▪，但探索的时候经常摔得鼻青脸肿•▽○=□▪，在北京学校家属院◇▪，刚说几句▷▪○◆□▼，人家给我们骂出来了☆▷…◁☆△；在上海医院★…=，那儿一吵◁•△=◆★，我们赶紧散会了☆-▪▽▲。加梯的同事◆★○=…☆，每天早上出去笑容满面▲▼，阳光灿烂△●◇◁，晚上回来满脸阴郁-•▲▪•，被人喷得够呛▽▼△。如果没有强大的内心很难持续下去■★。
为什么北京和上海是60万元▲▪，我们和造价处仔细交流过▼◇…，根据定额=▽、材料标准等确定基准价格▼■●，政府补贴40%△▲•…▼☆，补贴24万元封顶●◇○。
董有◆☆◆：偿还主要有两类◁◆▼，一类是经营性收入▽△◇▼，比如租金◆▽▼▪□，主要用来还利息■▼；还有一类就是资产证券化=□□△▲。老旧小区改造要解决资金缺口问题□▪，就必须使一些资源完成资产证券化▪▽☆，所以我们现在帮各地做资产资源储备▪●…-□。原来政府都是搞土地储备◇=★•☆，完成招拍挂后◇◇□-●，资金就来了◇★★◆；未来我们叫资产储备◆☆△★◇●，变现资金用来改造老旧小区◇■…▷◁。
老百姓不是不能付费-★▲◁，老百姓是最大的消费者▷…◆，拉消费▼▪、消费升级是关键▲••-=，但是我们发现好多老百姓的消费升级远没有满足★●◇☆☆★。比如我们打篮球还能找个地方▷▪◆△，但打网球根本没地方•☆…●。所以未来基于服务市场非常大□◇☆。
现在各地要求老旧小区改造必须有物业•★▪▲☆▽，如果没有物业就别改■△=-▪，这是一个硬性条件◁◆◁…▪，但是好多小区还没有•=•▼…。比如衡水60%的老旧小区没有物业○○◁，40%有物业的小区也不好◇◁••，去看了两个小区▼▽▲，我问物业服务为什么不好▷▽▷，他们说没人交物业费…□-▼■。
各地都在积极推动这样的民生工程△▪，但是要解决的问题▲▼▽…▷▪，一是需要政府补贴△○、企业出资▷••、居民出资集合起来--；二是居民要同意▷-◆•-◁，改造老旧小区=★•…▪、加电梯过程▪▲△▽，总有人反对▪▼，总有问题-★◇-◁○，怎么办•□▽□=□？大家经常说加梯为什么那么慢•□☆，我们用4年时间打开了北工大（家属楼）加电梯■…▼=▷，用5年时间打开了莲花池（西里6号）加电梯▪▽☆，用时间去换空间◁▼，没有这个时间消化不了=◁▽-▽•。
原来我们是按银行给的资金期限6年10年算▼△□■□，后来算下来不行■●•▽，加上海淀的是国企做的▲○，有一定公益性▷▲◆▲■，最后定的是每年每户230元到280元价格区间□▼，收回投资大概是15年○▼●。像广州大都是民企融资做的▽=○▼•，大概需要10年○▲。
经济观察报◆▼-…●：老旧小区改造和加装电梯=▼◆，目前社会资本和金融机构参与情况如何••◆•？
假如有80%同意的▪◆，有20%不同意的▽◁•▼●，第一步我们用五人五步法●-◇□，这个楼的选5个人▲◁=▽，每人每周到守门员家▷□●▪◁☆，每次送一个小礼物◆●▷，说一句线句▽▽▷▷▪-，肯定就要吵了◁▼▪○，所以一句就够了•□-。
老旧小区改造领域各个流程环节也在发展▷•★☆★◇。有的是项目层面的▪●•◁，在北京◇▪☆，国家要求全国每年老旧小区改造不少于3□▼□▽◆■.9万个△▼▽，现在开始做了★=▪▼•，已经7年了□◆。比如十四五期间★•▼◆…=，还是后期维护=☆◆◁●☆；但有资产□○、资金还得批规划◇☆△●…★，我们对接了一些金融机构•●。
融资担保主要来自城市存量▼▽，把边角用地●▲、闲置房产•▷■、低效资源梳理出来◇■▪•，用来做融资抵押担保…▲△=。我们帮几个区县做资产包■-▼…◇●，每个城市都有★☆◆★-，比如崂山我们梳理出来41处☆■☆▪◆。
董有▷▲…▲•：你不出钱…▼◆▼，光说了半天■□▽△○，最后干瞎了怎么办=☆…▷？我们会参与一部分投资k8凯发首页□○◇•▼，与当地国企一块来做这个事◇▼◇。
经济观察报◆▷●○：加装一部电梯的成本是多少•▼◁-◇▽？包括电梯成本•▼◁◇•◇、安装等环节下来需要多少钱★○◆◆•▪？
董有…■-•○▷：这个市场非常大▽▼☆▼=，但是不像过去地产增量时代简单粗暴△▷▷◁，拿一块地☆▽▪▪▲▷“咔=◁•▼◆”一盖楼就卖了▲•▲，挣一大笔钱…▲=★▪●。很多企业本着地产思维•★、工程思维来做老旧小区▷•，所以很难▲○▽▼☆，大部分介入两年就撤了…◇◆，加个电梯4年•-◇•▽◆、5年谁熬得住□…●=◇▷？
第一关下来△○，不同意的人中☆○★，起码有一半会同意…-■▽。最后还有个别人不同意△•，我们会让专业的人去疏导▼•□▪●■，沟通情感☆○□▷□▼。经过这一轮后★▲◇▲★◇，我们再介入基本大部分都能解决掉●★▼◆。但这样做肯定会拉开时间▽▲▷■。
董有△◁◁：还有一些增值收入◇•△，比如近期我们和住建委谈小区怎么改▷•★◆◆◁，其中有一项把屋顶系统改完后上光伏发电▪◁，我们和光伏发电厂谈的租金是8块钱▪▷▽，这个收入可以补充改造小区的费用★▪。而且发出来的电☆▪▽▼-，小区居民可以用●☆★◁•☆，缓解未来碳中和的压力•-▷◁。